不動産管理会社の仕事内容とは？PM・BMや仲介との違いを解説
賃貸物件を所有するオーナー様にとって、適切な不動産管理会社の選定は賃貸経営の成否を分ける重要な要素です。しかし、「管理会社と仲介会社は何が違うのか」「ビルマネジメントやプロパティマネジメントとは具体的に何を指すのか」といった疑問をお持ちの方も少なくありません。
不動産管理会社の仕事は、単なる清掃やトラブル対応といった「建物の維持」にとどまりません。
経営視点を持って空室対策や賃料アップを図り、物件全体の資産価値を最大化させることが本来の役割です。
本記事では、不動産管理会社の基本的な仕事内容をはじめ、仲介会社との違い、プロパティマネジメント（PM）とビルマネジメント（BM）の決定的な違いについて分かりやすく解説します。
さらに、収益改善を実現するための信頼できる管理会社の選び方やポイントまで網羅してご紹介します。
不動産管理会社とは？「仲介会社」との違いと役割
不動産管理会社は、物件の維持管理や入居者対応を代行し、賃貸経営を支えるパートナーです。よく混同される「仲介会社」とは、担当するフェーズと目的に大きな違いがあります。
管理会社の基本役割は、毎月の家賃集金や契約更新手続き、入居者からの問い合わせ対応、共用部の清掃や建物点検など、入居中の実務を一手に引き受けて物件の資産価値と住環境を守ることです。
一方、両者の決定的な違いはサポートする期間と役割にあります。
仲介会社はSUUMO、LIFULL HOME’S、at home等のポータルサイトや、賃貸住宅サービス、アパマンショップ、エイブル、ミニミニ、クラスモといった店舗を通じて入居者を募集し「契約までのサポート」を担います。
これに対し、管理会社は契約成立から退去まで「入居後のサポート」を担っており、両者が連携することで円滑な賃貸経営が成り立っています。
不動産管理会社の具体的な仕事内容
不動産管理会社の仕事内容は、大きく「入居者管理業務」と「建物管理業務」の2つに分かれます。
どちらも円滑な賃貸経営と物件価値の維持に欠かせない重要な実務です。
リーシング業務
単に店頭で部屋案内を行う「仲介」とは異なり、市場分析に基づく適切な賃料設定や競合対策を行い、各仲介会社へ幅広く募集を依頼して早期成約を主導する業務です。
募集条件の最適化や空室対策の企画を通じ、物件の稼働率と収益を最大化させます。
入居者対応業務
入居者が快適に暮らし、長期入居につなげるための窓口業務全般です。家賃の集金や滞納時の催促手続きをはじめ、設備故障や騒音といった問い合わせ対応を迅速に行います。さらに、賃貸借契約の更新や退去時の立ち会いの手配まで一貫して対応します。
あわせて、火災保険等の一括加入サポートや家具家電レンタル、引越し割引といった独自の付加価値サービスを提供することで、入居初期の負担軽減や成約率・満足度の向上を図り、解約防止と安定した満室経営に貢献します。
建物管理業務
一方、建物管理業務は専門のビルマネジメント（BM）担当が主導し、共用部の定期清掃や各種設備の定期点検、突発的な修繕手配を行います。建物の安全性を維持し、物理的な資産価値を守る役割を果たします。
これら「人」と「建物」の両面から適切な管理を行うことで、安定した賃貸経営を実現できます。
賃貸管理における「ビルマネジメント（BM）」と「プロパティマネジメント（PM）」の違い
賃貸管理の実務は、物理的な維持管理を担う「ビルマネジメント」と、経営視点で収益性を高める「プロパティマネジメント」の2つに大別されます。
ビルマネジメントはマイナスを防ぐ管理
ビルマネジメントの役割は、共用部の清掃や設備の定期点検、保安警備など、建物の物理的な維持・保全です。事故やトラブルを防ぎ、誰もが安全かつ快適に過ごせる環境を保つ「マイナスを防ぐ管理」を担います。
プロパティマネジメントはプラスを生み出す管理
一方、プロパティマネジメントの役割は、オーナーに代わって投資リターンの最大化を図る資産管理です。市場分析に基づく賃料設定や効果的な空室対策、リノベーション提案、収支管理などを通じて、物件の収益性と資産価値を高める「プラスを生み出す管理」を担います。
単に建物を維持するビルマネジメントに加え、経営戦略を持って運用するプロパティマネジメントを取り入れることで、築年数が経過しても選ばれ続ける強い賃貸経営が可能となります。
空室対策・収支改善につながるプロパティマネジメント（PM）会社の選び方
空室対策や収益改善を狙うなら、単なる建物維持にとどまらず、価値を高めるプロパティマネジメント会社の選定が重要です。
入居者募集から日常管理・建物維持まで「窓口を一本化できる会社」を選ぶ
入居者募集（リーシング）から日常のビル管理、点検・メンテナンスまで一括対応できる会社であれば、社内の情報共有がスムーズに行われます。業務ごとに連絡先を分ける必要がなく、オーナー様のやり取りの手間が減るうえ、状況に応じた迅速な管理・運用提案を受けやすくなります。
社内デザイナー在籍・直接発注で「デザイン性とコスト抑制を両立できる会社」を選ぶ
一般的な管理会社ではリノベーションを外部のデザイン会社や施工会社へ丸投げし、中間マージンによって施工費が高額化しがちです。
社内にインテリアデザイナーや現場スタッフを擁し、設計から施工管理まで内製化している会社を選ぶことが重要です。設備・電気・大工・内装・塗装などの各職人へ直接「分離発注」を行い、材料商社とも直接価格交渉を行う体制があれば、余計な中間コストをカットできます。
さらに、自社で施工管理を行うことで内装や設備の仕上げ品質を厳しくチェックでき、高いデザイン性とコストパフォーマンスを両立したリノベーションが可能となります。
自社で現場品質と安全を守る「大規模修繕（CAPEX）の対応力がある会社」を選ぶ
外壁塗装や屋上防水、給排水設備の更新といった大規模修繕工事（CAPEX）において、自社で計画から完工まで対応できる会社は限られますが、一貫体制を持つ会社であればより専門的な提案が期待できます。
一級建築施工管理技士などのプロ人材が社内に在籍し、現場の施工管理まで直接対応できる会社なら、足場の設置基準確認や外壁・タイルの打診調査、クラック検査など、工事途中や現場の品質チェックを厳密に行えます。また、費用を可視化して融資打診にも活用できる「長期修繕計画」の作成・提案に対応できる会社なら、最適なタイミングで修繕を行い、建物の老朽化防止と資産価値維持につなげやすくなります。
あわせて、法令に基づく「特殊建築物定期調査」に対応できる専門資格・体制を備えている会社であれば、調査に基づく正確な物件状態をもとに、より精度の高い運用計画の立案が可能です。
特殊建築物定期調査とは？
建築基準法第12条に基づき、主に「3階建て以上・床面積の合計が200㎡を超える」共同住宅などを対象に、専門資格者（一級・二級建築士や特定建築物調査員）が外壁の劣化や避難施設の安全性等を点検・報告する法定調査です。対象規模や実施周期（1〜3年ごと）は自治体によって異なります。
モデルルーム化や「家具・照明・什器（FFE）のトータルコーディネートが提案できる会社」を選ぶ
単なる内装工事にとどまらず、モデルルーム化や家具・照明などのインテリアコーディネート（FFE）までトータルで提案できる会社なら、内見時の印象を格段に高められます。ターゲット層に響く空間を演出することで、早期成約と賃料アップ・収益性の向上を実現できます。
信頼と実績で選ばれる当社のプロパティマネジメント
当社は、単なる建物管理にとどまらず、資産価値と収益を最大化するプロパティマネジメントを提供しています。
自社物件・一般法人・ファンド等からの豊富な受託実績と右肩上がりの成長性
自社保有物件の運用で培ったノウハウを強みに、個人オーナー様をはじめ、一般事業法人や不動産ファンドなど多様なクライアント様から信頼を獲得してきました。
管理戸数および売り上げともに右肩上がりで成長を続けており、幅広いニーズに対応できる高度な運用体制を整えています。
賃貸住宅業界の専門新聞「全国賃貸住宅新聞」にも掲載されたデザインリノベーション＆賃料アップ事例
社内の一級建築士やインテリアデザイナーが手掛ける空間提案とリノベーション実績は、業界内でも高く評価されています。全国賃貸住宅新聞などの専門紙にも取り上げられた賃料アップ事例を多数保有しており、競合物件との差別化を図りながら高い稼働率と収益性の向上を実現します。
弊社では賃貸管理はもちろん、客付けから賃貸マンションの価値を最大化するリノベーション、大規模修繕工事の施工管理まで一貫してサポートしております。どうぞお気軽にお問い合わせください。
